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土地の評価の仕方

土地の評価は、総務大臣の定めた「固定資産評価基準」に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

 

地目の認定

地目は、土地の主たる用途による種類のことで、宅地、田および畑(農地)、山林、鉱泉地、池沼、牧場、原野および雑種地をいいます。

固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

したがって、土地登記簿上の地目と現況の地目が一致しない場合であっても、評価は現況の地目によって行います。

 

地積の認定

地積(土地の面積)は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。 

 

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宅地の評価方法

宅地の評価について、「固定資産評価基準」では「市街地宅地評価法」と「その他の宅地評価法」のいずれかの方法により評価することとなっています。

 

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市街地宅地評価法(路線価方式)

主として市街地的形態を形成している地域については、「市街地宅地評価法」に基づいて、路線価を基礎とし、画地計算法を適用して評価します。

具体的な手順は次の(1)から(8)のとおりです。

(1)用途地区の区分

(2)状況類似地域の区分

(3)主要な街路の選定

(4)標準宅地の選定

(5)標準宅地の適正な時価の評定

(6)主要な街路の路線価の敷設

(7)その他の街路の路線価の敷設

(8)それぞれの宅地の評価額の算定

 

用途地区の区分

宅地の利用状況が共通している地域を区分します。

 

 鳥取市における用途地区

商業地区

住宅地区

工業地区

繁華街

高度商業地区2

普通商業地区

併用住宅地区

普通住宅地区

中小工業地区

大工場地区

 

状況類似地域の区分

それぞれの用途地区を街路の状況、公共施設等の接近状況、家屋の疎密度その他宅地の利用上の便等からみて、相当に相違する地域ごとに区分します。

こうして区分された地域を「状況類似地域」といいます。

 

主要な街路の選定

状況類似地域ごとに主要な街路を選定します。

 

標準宅地の選定

主要な街路に沿接する宅地のうち奥行、間口、形状からみて標準的なものと認められる宅地を選定します。

こうして選定された宅地を「標準宅地」といいます。

 

標準宅地の適正な時価の評定

地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定価格等を活用して、標準宅地の適正な時価を評定します。

 

主要な街路の路線価の付設

標準宅地の適正な時価(1m 2あたりの価格)を主要な街路の路線価として付設します。

 

その他の街路の路線価の付設

主要な街路の路線価に比準して、その他の街路の路線価を付設します。

比準する際には、街路の幅員や公共施設への距離等が総合的に考慮されます。

 

それぞれの宅地の評価額の算定

路線価を基礎として、その街路に沿接する宅地ごとに奥行、間口、形状等に応じて補正し(画地計算)、地積を乗じて評価額を求めます。

 

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その他の宅地評価法

主として市街地形態を形成するに至らない地域については、「その他の宅地評価法」に基づいて評価します。

具体的な手順は次の(1)から(4)のとおりです。

(1)状況類似地区の区分
(2)標準宅地の選定
(3)標準宅地の適正な時価の評定
(4)それぞれの宅地の評価額の算定
 

状況類似地区の区分

街路の状況、公共施設等の近接状況、家屋の疎密度その他宅地の利用上の便等からみて、概ねその状況が類似している地区ごとに区分します。

こうして区分された地区を「状況類似地区」といいます。

 

 

標準宅地の選定

状況類似地区ごとに道路に沿接する宅地のうち奥行、間口、形状からみて標準的なものと認められる宅地を選定します。

こうして選定された宅地を「標準宅地」といいます。

 

 

標準宅地の適正な時価の評定

地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定価格等を活用して、標準宅地の適正な時価を評定します。

 

それぞれの宅地の評価額の算定

標準宅地の価格(1m 2あたりの価格)に、それぞれの宅地の地積を乗じて評価額を求めます。

 

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雑種地の評価方法

土地の利用状況によって、近傍の宅地や農地に比準して評価します。

 

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