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市街化調整区域内の建築等Q&A

○“市街化調整区域内の許可基準について”へ

“Q&A”へ

 

 鳥取市では、都市計画法という法律に基づいて、都市として一体的に整備する区域として鳥取・八頭中央・福部・気高・鹿野・青谷の6つの都市計画区域が決められています。

  このうち、鳥取都市計画区域(旧鳥取市の一部及び旧国府町の一部)はさらに、都市化を図るべき市街化区域と、都市化を抑制すべき市街化調整区域(これから後は略して調整区域といいます。)の2つに分けられています。概要はつぎのとおりです。


鳥取市における都市計画区域の状況図

鳥取市の都市計画区域図 


鳥取都市計画区域模式図

鳥取都市計画区域模式図


 市街化区域では、建物の用途、大きさ、高さなどいろいろと条件がありますが、一般的に建物を建てることができます。

 それに対して、調整区域では、原則として自由に建物を建てることはできません。けれども、都市計画法の許可を受けて建てられる場合もあります。

 そこで、ここでは、どのような場合なら調整区域で許可を受けて、建物を建てることができるのかをご説明します。

 このQ&Aは都市計画法の取り扱いに限って作成しています。建築に当たっては、道路や排水先の確保、農地転用の許可など他の法律の規制もありますので、Q&Aのケースに該当する場合でも、建築できないことがあります。

 具体的な計画がありましたら、一度、建築指導課まで相談においでください。


目 次
Q1.調整区域内の所有地に息子の家を建てたいのですが・・・
Q2.親の面倒を見るため、実家の近くに家を建てたいのですが・・・
Q3.調整区域内の中古住宅を買おうと思っていますが・・・
Q4.調整区域内の土地を買って住宅を建てたいと思っていますが・・・
Q5.調整区域内の土地を売りたいのですが・・・
Q6.調整区域でコンビニを建てたいのですが・・・
Q7.仮設の建築物を建てるときには・・・

Q1.調整区域内の所有地に息子の家を建てたいのですが・・・

市内のアパートに住んでいる息子たちが、子供も大きくなりアパートでは手狭になってきたので、住宅の新築を計画しています。
実家近くの私名義の土地に建てようかと思っています。調整区域なので家を建てるには許可がいると聞きました。建築は可能でしょうか?

A1
この場合、あなたの世帯を本家世帯、息子さんの世帯を分家世帯として、以下の条件を満たせば、建築することができます。

1.市街化区域と調整区域の線引きがされた時(昭和45年12月28日。これから後は略して「線引きの日」といいます。)以前から、ずっと本家世帯が所有している土地であること。 
2.既存の集落かその周辺の土地であること。 
3.本家世帯、分家世帯が他に住宅の建築ができる土地を持っていないこと。 
4.結婚、家族の増加、Uターンなど住宅の建築が必要な理由があること。
5.
建築する人が、本家世帯に属している人か本家世帯に属していた人で、本家たる世帯に属している人から3親等以内の人であること。(息子さんも例えば高校卒業まで実家に住んでいたことが、住民票等で確認できれば許可は可能です。) 
 
土地の取得が線引きより後の場合でも、建築予定地がQ2の指定既存集落内かその周辺であれば、建築できる
場合があります

☆上記の本家世帯が、現在住宅が狭小、被災、借家等の理由から既存集落内に線引き前から所有する土地において新規に建築する場合は下記の「既存集落内の自己用住宅の基準」をご覧ください。

 ○分家住宅の基準

 ○既存集落内の自己用住宅の基準

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Q2.親の面倒を見るため、実家の近くに家を建てたいのですが・・・

私は、現在県外に居住していますが、父親の健康状態がおもわしくなく介護が必要な状態になりました。現在は、母が介護に当たっていますが、母も高齢であるため、私が帰郷して面倒をみようと思っています。実家に同居することも考えましたが、家族が5人いるため、部屋数が少ない実家に住むのには色々と不都合があり、近くに住宅を建てたいと考えています。
実家の近くに、適当な土地があり、地主さんとも話がつきそうなのですが、先日帰省した折りに、近所の人から調整区域内の土地なので、家は建てられないと聞きました。本当でしょうか?

A2
近所の方が言われたとおり、調整区域は市街化を抑制する区域として定められていて、自由に家を建てることはできません。通常、家を建てるには、許可を受けなければなりません。
ただし、調整区域内でも、以前から家の建ち並んでいる集落については、住宅等の建築が可能な区域「指定既存集落」(S62.1.19鳥取県指定の大規模既存集落)が指定されていて、その集落にある本家世帯に属している人、又は属していたことがある人ならば許可を受けることができる
場合もあります
建築予定の土地が、指定既存集落内やその周辺で、以下の条件を満たすことが必要です。 

1.建築する人が、建築予定地の属する指定既存集落内にある本家世帯に属している人か本家世帯に属していた人で、本家たる世帯に属している人から3親等以内の人であること。(現在住んでいなくても、あなたも
例えば高校卒業まで実家に住んでいたことが、住民票等で確認できれば許可は可能です。)
2.本家世帯、分家世帯が他に住宅の建築ができる土地を持っていないこと。  
3.住宅の新築に当たって、貸家住まい等のやむを得ない事情があること。 
4.自分が住むための住宅であり、それにふさわしい規模であること。 

「指定既存集落」の区域については、建築指導課にてご確認ください。

☆上記の本家世帯が、現在の住宅が狭小、被災、借家等の理由から大規模既存集落内の土地に新規に建築する場合は、下記の「大規模既存集落内の自己用住宅の基準」をご覧ください。

 ○大規模既存集落内における分家住宅の基準

 ○大規模既存集落内における自己用住宅の基準

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Q3.調整区域内の中古住宅を買おうと思っていますが・・・

調整区域内の中古住宅を購入しようと思っていますが、調整区域ではいろいろと規制があると聞いています。購入しても問題はないでしょうか?

A3
その、中古住宅について十分に調べる必要があります。普通、調整区域内の建物は、何らかの許可を受けて建て られたもので、許可を受けた人でなければ、住むことはできません。たとえば、分家住宅として許可を受けた以外の人が住んだ場合には、都市計画法に違反することになります。違反状態で居住している場合、将来、建物が老朽化した際に建て替えや増築ができないという困った状況になります。
あなたが、
分家住宅等で許可要件がある場合は、住む人を変更する許可を受けて居住することができます。また、その中古住宅が線引きの日以前に建てられたもの若しくは旧既存宅地の確認を受けた土地(旧既存宅地の要件にある土地を含む)に平成18年5月17日までに建てられたものであれば、許可が不要となる場合もあります

「旧既存宅地の確認を受けた土地」については建築指導課においてご確認ください。
「旧既存宅地の要件にある土地」とは次の条件を満たす土地のことをいいますが、詳しくは建築指導課へご相談ください。
a.市街化区域からおおむね1km以内の範囲にあり、且つ、おおむね50戸以上の建築物が連たんする区域にあること
b.線引き時点において、既に宅地であったことが、土地の登記簿・固定資産課税台帳・農地転用許可書・建築基準法の道路位置指定告示・航空写真の何れかにより確認できること

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Q4.調整区域内の土地を買って住宅を建てたいと思っていますが・・・

調整区域内の土地を購入して住宅を建てたい思っていますが、調整区域ではいろいろと規制があると聞いています。購入しても問題はないでしょうか?

A4
その、土地について十分に調べる必要があります。
その土地が、分譲宅地の開発許可を受けた土地であれば許可なく住宅を建築することができますが、
その他の調整区域の土地においては、農家住宅以外の住宅は
分家住宅既存集落世帯の自己用住宅Q1Q2)のように許可を受けなければ建築することはできません。

あなたが、
分家住宅等の許可要件をお持ちでない場合、住宅を建築できる土地は、
◇旧既存宅地の確認を受けた土地
◇旧既存宅地の要件にある土地
◇届出団地内の土地
に限られ、更に、
あなたの世帯が他に住宅の建築ができる土地を持っていないことを条件に許可を得て建築できる場合があります

上記以外で土地を購入しても住宅が建築できないという困った状況になりますので、事前に建築指導課へご相談ください。

 ○既存宅地での住宅建築の基準

 ○届出団地での住宅建築の基準

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Q5.調整区域内の土地を売りたいのですが・・・

私は、田んぼを持っているのですが、農業の跡継ぎもいないし、歳もとったので、自宅用の米が取れるほど残し て、後は売却しようかと考えていたところ、知人から退職を期に電子部品の下請工場を始めたいので、土地を売ってくれないかとの話がありました。工場の建築はできるのでしょうか。
私も売主として責任がありますので、契約前に確かめたいのですが。

A5
売る予定の土地が、Q2で説明しました「指定既存集落」の中にあって、その知人の方が、「指定既存集落」内に線引き前から生活の本拠を有している世帯に属している人ならば、許可を受けて建築できる場合もあります。敷地の面積や、建物の大きさなどに制限がありますので、 一度、その知人の方に建築指導課まで相談に来てもらうようお伝えください。

 ○大規模既存集落内における小規模な工場等の基準

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Q6.調整区域でコンビニを建てたいのですが・・・

私はある町内に宅地を所有していますが、調整区域なので、なかなか買い手が付かず困っていました。何とか、有効利用できる方法はないかと考えていましたが、最近ある業者から、借地でコンビニを建てさせてもらえないかとの打診がありました。
土地を遊ばせて置くのも、もったいないので話を進めてみようかと思っていますが、店舗の建築はできるでしょうか?

A6
調整区域に居住している人たちのための、日常生活に必要な物を売る店舗などは、許可を受けて建てることができます。コンビニエンスストアも建築できます。他にも、食料品販売店、自動車修理工場、飲食店などが許可の対象となります。
ただし、調整区域内の土地であっても、市街化区域に隣接しており、明らかに調整区域の住民が対象でない場所の場合などは許可の対象とはなりません。

 ○日用利便施設の基準

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Q7.仮設の建築物を建てるときには・・・

道路工事をするので、現場事務所を建てたいのですが、どのような手続きが必要ですか。

A7
現場事務所の設置期間が、工事期間内に限られていて工事完了後に撤去される場合には、都市計画法の許可は必要ありません。
仮設店舗(建て替えのための仮店舗・海の家等)や選挙事務所などの場合も、使用後に撤去されることが確実ならば、同様に都市計画法の許可は不要です。
しかし、不特定多数の人が利用することになるため、安全、防火、衛生上支障がないか確認することが必要ですので、建築基準法の仮設建築物の許可と建築確認は受けなければなりません。


以上、調整区域での建築について、代表的な例を説明しましたが、ご不明な点がありましたら、お気軽にご相談ください。

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都市整備部 建築指導課
電話0857-20-3281
FAX0857-20-3048
メールアドレスkensido@city.tottori.lg.jp
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