宅地に対する課税について更新日： 2022年4月1日

7割評価

平成6年度の評価替えから、宅地の評価については地価公示価格の7割を目途に行うこととされました。これを「7割評価」といいます。

これは、

・固定資産税評価において、市町村間、地域間にばらつきがあり、その均衡化・適正化を図ることが要請されたこと。

・平成元年に制定された土地基本法において公的土地評価相互の均衡と適正化を図ることとされ、平成3年に閣議決定された総合土地政策推進要綱において、「相続税との均衡にも配慮しつつ、速やかに、地価公示価格の一定割合を目標に、固定資産税評価の均衡化・適正化を推進する」とされたこと。

・平成3年以前、相続税評価は地価公示価格の7割を目安として行われていたこと。

などを踏まえ、政府税制調査会等における様々な議論を経て、政府全体の方針として決定されたものです。

「7割評価」には、

・公的土地評価の信頼性を確保するとともに、固定資産税の土地評価に対する国民の理解を得ることができる。

・地価公示価格という全国統一の客観的な物差しを導入することによって、より合理的に市場価値を評価することが可能となり、全国的な評価の均衡を確保できる。

・過大な評価、不均衡な評価が行われていないかどうかを判断しやすくなる。

などの意義があります。

宅地の課税標準額

課税標準額とは税額の基礎となる額のことです。

宅地の課税標準額は、原則として、固定資産課税台帳に登録された評価額です。

ただし、住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は評価額よりも低く算定されます。

※住宅用地の課税標準の特例措置については、こちらをご覧ください。

 

宅地の税負担の調整措置について

平成6年度に「7割評価」が導入された結果、宅地の固定資産税評価額が4～5倍上昇しました。この評価額の上昇にあわせて税額の基礎となる課税標準額を上昇させると、納税者の方の税負担が急激に増加してしまいます。

そこで、課税標準額を一気に上げるのではなく、少しずつ上げていく「負担調整措置」が講じられました。

具体的には、負担水準（個々の土地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示す割合）を計算し、負担水準の高い土地は税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方、負担水準が低い土地は税負担を引き上げていく仕組みとなっています。

負担調整措置は税負担の抑制と均衡化を図るために行われています。

宅地の課税標準額の求め方

原則として、固定資産税課税台帳に登録された価格（評価額）が課税標準額となります。

しかし、住宅用地や市街化区域農地のように課税標準の特例措置が適用される場合や、税負担の調整措置が適用される場合には、課税標準額は価格（評価額）よりも低く算定されます。

負担調整措置が適用される場合の課税標準額の計算方法

まず、負担水準を計算します。

【負担水準の計算式】

負担水準＝前年度課税標準額÷今年度評価額（×住宅用地特例率（1／3または1／6※））×100（％）

※小規模住宅用地については1／6、その他の住宅用地については1／3の特例率を評価額に乗じます。

 負担水準に応じて、以下の計算式により今年度の課税標準額を求めます。

 ＜商業地等の場合＞（令和4年度のみ）

　新型コロナウィルス等の社会経済状況をふまえ、令和4年度に限り商業地等の課税標準額の上昇幅を評価額の
2.5％（現行5％）に引き下げる負担調整装置が講じられます。

負担水準	今年度の課税標準額
負担水準が70％を超える場合	今年度評価額の7割が課税標準額になります
60％以上70％以下の場合	前年度課税標準額を据え置きます（税負担を据え置き）
60％未満の場合	前年度課税標準額＋今年度評価額の2.5％＝今年度課税標準額（Aとする） ただし、 Aが今年度評価額の60％以上なら 今年度課税標準額は評価額の60％とします Aが今年度評価額の20％以下なら 今年度課税標準額は評価額の20％とします

＜住宅用地の場合＞

負担水準	今年度の課税標準額
負担水準が100％を超える場合	今年度評価額×住宅用地特例率1／6（または1／3）＝今年度課税標準額   （※本則課税標準額といいます）
100％未満の場合	前年度課税標準額＋本則課税標準額の5％＝今年度課税標準額（Bとする） ただし、 Bが本則課税標準額の20％以下なら今年度課税標準額は本則課税標準額の20％とします

Q＆A　地価が下がっているのに土地の固定資産税額が上がるのはなぜですか？