土地の評価の仕方更新日： 2016年12月28日

土地の評価は、総務大臣の定めた「固定資産評価基準」に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目の認定

地目は、土地の主たる用途による種類のことで、宅地、田および畑（農地）、山林、鉱泉地、池沼、牧場、原野および雑種地をいいます。

固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

したがって、土地登記簿上の地目と現況の地目が一致しない場合であっても、評価は現況の地目によって行います。

地積の認定

地積（土地の面積）は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。　

宅地の評価方法

宅地の評価について、「固定資産評価基準」では「市街地宅地評価法」と「その他の宅地評価法」のいずれかの方法により評価することとなっています。

市街地宅地評価法（路線価方式）

主として市街地的形態を形成している地域については、「市街地宅地評価法」に基づいて、路線価を基礎とし、画地計算法を適用して評価します。

具体的な手順は次の（1）から（8）のとおりです。

1. 用途地区の区分
2. 状況類似地域の区分
3. 主要な街路の選定
4. 標準宅地の選定
5. 標準宅地の適正な時価の評定
6. 主要な街路の路線価の敷設
7. その他の街路の路線価の敷設
8. それぞれの宅地の評価額の算定

用途地区の区分

宅地の利用状況が共通している地域を区分します。

 鳥取市における用途地区

商業地区	住宅地区	工業地区
繁華街 高度商業地区2 普通商業地区	併用住宅地区 普通住宅地区	中小工業地区 大工場地区

状況類似地域の区分

それぞれの用途地区を街路の状況、公共施設等の接近状況、家屋の疎密度その他宅地の利用上の便等からみて、相当に相違する地域ごとに区分します。

こうして区分された地域を「状況類似地域」といいます。

主要な街路の選定

状況類似地域ごとに主要な街路を選定します。

標準宅地の選定

主要な街路に沿接する宅地のうち奥行、間口、形状からみて標準的なものと認められる宅地を選定します。

こうして選定された宅地を「標準宅地」といいます。

標準宅地の適正な時価の評定

地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定価格等を活用して、標準宅地の適正な時価を評定します。

主要な街路の路線価の付設

標準宅地の適正な時価（1m 2あたりの価格）を主要な街路の路線価として付設します。

その他の街路の路線価の付設

主要な街路の路線価に比準して、その他の街路の路線価を付設します。

比準する際には、街路の幅員や公共施設への距離等が総合的に考慮されます。

それぞれの宅地の評価額の算定

路線価を基礎として、その街路に沿接する宅地ごとに奥行、間口、形状等に応じて補正し（画地計算）、地積を乗じて評価額を求めます。

その他の宅地評価法

主として市街地形態を形成するに至らない地域については、「その他の宅地評価法」に基づいて評価します。

具体的な手順は次の（1）から（4）のとおりです。

1. 状況類似地区の区分
2. 標準宅地の選定
3. 標準宅地の適正な時価の評定
4. それぞれの宅地の評価額の算定

状況類似地区の区分

街路の状況、公共施設等の近接状況、家屋の疎密度その他宅地の利用上の便等からみて、概ねその状況が類似している地区ごとに区分します。

こうして区分された地区を「状況類似地区」といいます。

標準宅地の選定

状況類似地区ごとに道路に沿接する宅地のうち奥行、間口、形状からみて標準的なものと認められる宅地を選定します。

こうして選定された宅地を「標準宅地」といいます。

標準宅地の適正な時価の評定

地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定価格等を活用して、標準宅地の適正な時価を評定します。

それぞれの宅地の評価額の算定

標準宅地の価格（1m 2あたりの価格）に、それぞれの宅地の地積を乗じて評価額を求めます。

雑種地の評価方法

土地の利用状況によって、近傍の宅地や農地に比準して評価します。