マンション管理計画認定制度

　マンションの管理に関する計画を自治体が認定する「マンション管理計画認定制度」が始まりました。この制度を通じて、マンションの管理組合による管理適正化に向けた自主的な取組の推進や、認定を受けたマンションの市場評価の向上などが期待されています。また、独立行政法人住宅金融支援機構の「フラット35」、「マンション共用部分リフォーム融資」での金利の引下げが実施されるなどのメリットもあります（詳細は、住宅金融支援機構のホームページ（外部リンク）でご確認ください）。
　鳥取市は令和6年4月から、管理計画の認定事務を行いますので、申請に当たっては、このページの内容をよくお読みください。

概要

マンション管理計画認定制度とは

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正を受け、鳥取市では令和6年3月に「鳥取市マンション管理適正化推進計画」を策定するとともに、同年4月から「マンション管理計画認定制度」が始まりました。
マンション管理計画認定制度とは、分譲マンション※の管理計画が一定の基準（認定基準を参照してください）を満たす場合に、適切な管理計画を持つ分譲マンションとして認定を受けることができる制度です。

※二以上の区分所有者(建物の区分所有等に関する法律第二条第二項に規定する区分所有者をいう)が存する建物で人の居住の用に供する専有部分(区分所有法第二条第三項に規定する専有部分をいう)のあるマンションが対象です。ワンオーナーの賃貸マンションは対象外です。

認定を受けるメリット

• 区分所有者の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持向上しやすくなる。
• 適正に管理されたマンションとして、市場において評価される。
• 居住者と周辺地域の良好な居住環境の維持向上につながる。
• 長寿命化工事が実施された場合に、その翌年度に課される建物部分の固定資産税が減額される。（マンション長寿命化促進税制）

多くのメリットはありますが、いくつかのデメリットも考えられます。

• 管理組合の事務負担増
  5年ごとの更新に際して再度提出が求められる書類があるほか、再度認定を受けるかどうかの決議を得る必要もあります。また管理に関して問い合わせや改善命令があった場合には管理組合の方で対応しなければならないため、事務負担が大きくなってしまいます。

• 5年ごとの費用負担
  更新には費用負担があります。5年間認定を受けたことで費用対効果があったのか、など住民の間で意見が割れれば更新ができなくなるおそれもあります。

• 修繕積立金の大幅な見直しによる負担増
  マンション管理計画認定制度の認定に向けて購入当初の修繕計画を大幅に見直した場合、当初の修繕積立金よりも金額が上がってしまう可能性があります。

認定の対象

鳥取市内の分譲マンション管理組合（区分所有法上の管理者または理事が申請してください。）

認定基準

鳥取市では、国の定めるマンション管理の適正化に関する指針を認定基準としています。市の独自基準は設けていません。

認定基準の一覧

管理組合の運営

• 管理者等が定められていること
• 監事が選任されていること
• 集会が年に1回以上開催されていること

管理規約

• 管理規約が作成されていること
• マンションの適切な管理のため、管理規約において災害時等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること
• マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（また電磁的方法による提供）について定められていること

管理組合の経理

• 管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
• 修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
• 直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の3か月以上の滞納金が全体の1割以内であること

長期修繕計画の作成及び見直し

• 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること
• 長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること
• 長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれるように設定されていること
• 長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立の徴収を予定していないこと
• 長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
• 長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっていること

その他

• 管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害時等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、1年に1回以上は内容の確認を行っていること
• 鳥取市マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること

申請手順

1　総会決議

認定申請にあたっては、その旨を総会（臨時総会を含む）で決議しておく必要があります。

2　事前確認

マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を利用して事前確認を受け、「事前認定適合証」の発行を受けてください。
※「管理計画認定手続支援サービス」の申請手続ができる方は、申請者本人又は申請者の委任を受けた代理人（行政書士に限る）のみとなります。

3　本申請

「事前認定適合証」が発行されると、管理計画認定手続支援サービスにおいて、認定申請書が自動で作成されます。管理計画認定手続支援サービスで、認定申請書に事前確認適合証を添付して市に認定申請を行ってください。

4　認定通知書での通知

鳥取市が管理計画を認定した場合、認定通知書で通知します。

5　公表

マンション管理センターのホームページで公表します。公表は、申請時に公表を希望した場合に限ります。

　図1　管理計画認定の手続きの流れの例

手数料について

鳥取市への申請に係る手数料は当面の間は無料です。
なお、公益財団法人マンション管理センターが発行する「事前確認適合証」発行にかかるシステム利用料や事前確認審査料は必要です。詳しくは当センターのホームページでご確認ください。

認定後の手続き

認定の更新

計画の認定には有効期間があります。認定の有効期間（5年間）の満了までに認定の更新をすることができます。更新をしないとき、計画の認定は有効期間の満了日をもって終了します。

認定内容の変更

認定の有効期限内に、管理計画のうち、次に掲げる軽微な変更以外の項目に変更が生じた場合は、計画の変更の認定申請が必要になります。

1. 長期修繕計画の変更のうち、マンションの修繕の内容又は実施時期の変更であって、計画期間又は修繕資金計画（長期修繕計画に定められたマンションの修繕の実施に必要な資金の総額、内訳及び調達方法を記載した資金計画をいう。）の変更を伴わないもの
2. 長期修繕計画の変更のうち、修繕資金計画（長期修繕計画に定められたマンションの修繕の実施に必要な資金の総額、内訳及び調達方法を記載した資金計画をいう。）の変更であって、マンションの修繕の実施に支障を及ぼすおそれのないもの
3. 2以上の管理者等を置く管理組合にあっては、その一部の管理者等の変更（認定、変更の認定、更新の際に管理者等であった者のすべてが管理者でなくなる場合を除く）
4. 監事の変更
5. 規約の変更であって、監事の職務及び第一条の五第四号に掲げる事項の変更を伴わないもの管理計画の認定を受けた管理者等は、認定を受けた管理計画に基づくマンションの管理を取りやめようとする場合は届け出てください。

管理の取りやめ

管理計画の認定を受けた管理者等は、認定を受けた管理計画に基づくマンションの管理を取りやめようとする場合は届け出てください。

様式等

認定申請書の添付書類は次のとおりです（マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第1条の2第1項に基づくもの）。

• 当該認定の申請を決議した集会の議事録の写し
• 管理者を選任することを決議した集会の議事録の写し
• 監事を置くことを決議した集会の議事録の写し
• 申請日直近に開催された集会の議事録の写し
• 管理規約の写し
• 管理組合の貸借対照表及び収支計算書
• 組合員が滞納している修繕積立金の額を確認することができる書類
• 長期修繕計画の写し
• 長期修繕計画の作成又は変更を決議した集会の議事録の写し
• 区分所有者及び居住する者の名簿が年1回更新されていることを確認できる書類
• その他認定基準を満たしていることが確認できる書類

予備認定

法に基づくマンション管理計画認定制度とは別に、分譲時点で適切な管理計画を作成した新築マンションをセンターが認定する予備認定制度が令和4年4月1日より創設されました。予備認定制度については、センターのホームページをご確認ください。

ダウンロード

• 鳥取市マンション管理適正化推進計画 [PDFファイル／5KB]
• 鳥取市マンション管理計画認定制度実施要綱 [PDFファイル／23KB]

外部リンク

• 公益財団法人マンション管理センター＜外部リンク＞
• 独立行政法人住宅金融支援機構＜外部リンク＞
• マンション管理・再生ポータルサイト＜外部リンク＞